中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。会议要求,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

不难发现,此次会议对楼市问题的表述,至少发生了三个方面的变化。

首先,淡化了调控。此前的表述均用“调控”二字,如坚持调控不放松、加大楼市调控力度等,具体方式也是“因城施策,分类调控”。但是,此次会议没有再提“调控”二字,“分类调控”也变成了“分类指导”。其二,锁定了责任。在明确房子是用来住的、不是用来炒的基础上,首次提出“夯实政府主体责任”的要求,而且是城市政府的主体责任,责任主体进一步下沉。第三,理顺了关系。明确提出,在住房问题上,必须政府的归政府、市场的归市场,住房的市场体系要完善,保障体系也要完善。

需要注意的是,虽然此次会议没有再提“调控”二字,但并不代表楼市调控政策将全面退出。在目前的情况下,要实现房子是用来住的、不是用来炒的目标,既要体现市场的张力、也要保持调控的定力,要积极创造条件,逐步过渡到长效管理机制阶段。否则,会出现新的反复,影响长效管理机制的建立。

可以看出,用“指导”替代“调控”,实质就是为逐步转入长效管理阶段创造条件。因为,调控更多的是单向发挥作用,是用严厉的政策和强大的外力,迫使市场行为发生变化,有形之手的痕迹很浓。指导则重点依靠市场,依靠规则和制度,由市场主体依据市场规律调整行为,有形之手则重点解决无形之手难以解决的问题,如保障房、廉租房、公租房等。从这个角度来看,楼市调控“降温”已成定局。

由于住房保障体系不可能在短时间内全面建成,而房子是用来住的定位要想转变成现实,也需要比较长的过程。在住房市场仍然是需求大于供给的情况下,炒房和投机问题也是无法立刻解决的。所以,不提楼市调控也好,提出分类指导也罢,对炒房和住房过度投资、投机行为还是要严格控制、严厉打击的。所以,调控政策只能逐步退出、分类退出、有序退出,而不会一下子全面退出。

比较可能的情况是,在调控问题上,采用松紧搭配的方式,亦即对炒房和住房过度投资、投机行为,仍然从严从紧、决不放松,对刚需和改善性需求,则逐步放松政策,包括限购限贷限售等,都会放松。特别是首套房,会在房贷利率、首付比例等方面都出现一定幅度放松,形成紧的更紧、松的更松格局。

这也意味着,指望淡化调控就是调控退出、再度萌生炒房冲动的人,最好打消这样的念头。淡化调控决不是调控退出,分类指导也不是对房价上涨不闻不问。政策调整与优化后,如果出现房价反弹,就必须及时采取措施,控制房价上涨。不然,就不会提“夯实城市政府主体责任”的要求。

调控松紧搭配的目的,就是要为楼市长效管理机制的建立打下坚实的基础,创造良好的条件。如果住房的“两个体系”建立好了,且在住房的构成体系和结构比例方面越来越合理、越来越能体现市场化和保障性的特点,中低收入人群的住房有足够保障。那么,楼市长效管理机制的格局也就形成了。

需要预防的是,面对政策的变化,可能会在短时间内出现一定市场波动,炒房者和投机者会伺机而动,开发商也会“趁热打铁”,萌生涨价冲动。对此,承担主体责任的城市政府,必须高度警惕、及时采取措施,避免引发新的矛盾。遏制房价上涨仍是基本要求,保护刚需、活跃市场、稳定经济增长则是现实需求。

网络编辑:sa

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